Tarmo Halonen ja Arja Salmi

Pääkaupunkiseudun yhteistyövaltuuskunta (YTV)

Kehitystoimisto

Helsingin seudun asuntomarkkinat toimivammiksi

Globalisaatiotutkijoiden mukaan seudut joutuvat menestyäkseen kilpailemaan yhä enemmän asuin- ja elinolosuhteillaan, sillä yritykset tulevat sijoittumaan niiden avainhenkilöiden asumisvalintojen mukaisesti. Ja sekään ei riitä – myös ”tavisten” on pystyttävä asumaan. Siksi olisi tärkeää, että asuntomarkkinat toimisivat ja palvelisivat hyvin niin Helsingin seudulla jo asuvia kuin seudulle muuttavia ihmisiä.

Asunnonvaihto vilkasta, vuokra-asunnoista puutetta ja asumiskustannukset korkeat

Viime vuoden lopussa YTV:ssä valmistunut Helsingin seudun asuntoraportti 2004 toteaa, että väestön muuttoliike muualta maasta Helsingin seudulle on 2000-luvulla vähentynyt nopeasti. Väestönkasvu on kokonaisuutena hidastunut kauden 1995–97 huippuvuosista noin puoleen (7 700 henkilöä v. 2004). Seudun kasvusta kehysalue saa nyt jo lähes puolet. Kasvun hiljentymisestä huolimatta asuntomarkkinat ovat olleet ennätysmäisen vilkkaat. Tilastokeskuksen tietojen mukaan esimerkiksi vuonna 2003 pääkaupunkiseudulla asuntoa vaihtoi joka neljäs henkilö ja kuntaakin vaihtoi joka seitsemäs. Vilkkaus on näkynyt varsinkin omistusasuntojen vaihtona ja rakentamisena. Taustalla on lainojen halpa korkotaso ja kuluttajien vahva usko tulevaisuuteen. Pientalorakentaminen on ollut erityisen kiihkeää kehysalueella ja vielä kauempanakin Uudellamaalla.

Samanaikaisesti julkisesti haettavien vuokra-asuntojen jonot ovat lyhentyneet ja vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat tasaantuneet. Näiden asuntomarkkinoita helpottavien ilmiöiden ei kuitenkaan pidä estää näkemästä alueen pysyväisluonteisia ongelmia, jotka liittyvät riittävään kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tarjontaan. Tämä ilmenee vieläkin kymmenien tuhansien asuntokuntien hakijajonoina ja tuhansina asunnottomina. Pienistä vuokra-asunnoista on suurin puute.

Asumiskustannukset ovat niin ikään kohtuuttoman korkeat. Muuhun maahan verrattuna pääkaupunkiseudun vuokrat ovat puolitoistakertaiset, vanhojen kerrostaloasuntojen neliöhinnat kaksinkertaiset sekä tontti- ja pientalohinnat moninkertaiset. Seudun yleisen kalleuden lisäksi asumiskustannusten tärkeimpiä taustatekijöitä onkin riittämätön kohtuuhintainen tonttitarjonta etenkin pääkaupunkiseudulla, mikä nostaa kaikkia hintoja ja ajaa pientaloja haluavat asuntokunnat yhä kauemmaksi. Seurauksena ovat pitkät, aikaa vievät ja kalliit työmatkat sekä palvelujen heikko saatavuus. Seutu hajaantuu, mikä näkyy pendelöinnin nopeana kasvuna. Nykyään pääkaupunkiseudulle tulee töihin seudun ulkopuolelta noin 110 000 ihmistä, pääosa henkilöautoilla.

Suomen mitassa Helsingin seudun asumistaso on talojen iän ja varustetason suhteen hyvä. Sen sijaan asunnot ja asuntokunnat ovat pääkaupunkiseudulla keskimääräistä pienempiä ja myös asumisväljyys on koko Suomea selvästi vähäisempi. Vuokra-asuntoja on keskimääräistä runsaammin ja rakennuskanta huomattavasti kerrostalovaltaisempaa muuhun maahan verrattuna. Viimemainitusta asiasta löytyy ehkä seudun ajankohtaisin kipupiste. Kun kohtuuhintaisia pientaloasuntoja on tarjolla huonosti, pyrkivät varsinkin nuoret lapsiperheet toteuttamaan unelmansa itse. Tontti ostetaan mistä vain ja millä hinnalla hyvänsä. Kun kysyjiä on paljon ja laina saa halvalla korolla, kohoavat hinnat pilviin.

Tonttihinnat hullujen vuosien tasolla

Vuoden 2004 tammi–syyskuun aikana YTV-alueen pientalotonttien hinnat ovat nousseet noin 19 prosenttia, mikä on lähes kaksinkertaista vauhtia edelliseen vuoteen verrattuna. Huomattavinta nousu on ollut Espoossa (28 %) ja Vantaalla (20 %). Sen sijaan Helsingissä kasvu on ollut maltillisempaa (12 %). Reaalisesti hinnat ovat nyt 1990-luvun puolenvälin lukemiin verrattuna kolminkertaisia ja Espoossa on ylitetty jopa 1980-luvun lopun voimakkaan noususuhdanteen taso (ks. oheinen kuva). Tiedot ilmenevät YTV:n kehitystoimiston keräämästä tonttien hintatasoaineistosta. Aineistoon tukeutuen määritellään ja esitetään vuosittain valtion tukemassa arava- ja korkotukituotannossa pääkaupunkiseudulla hyväksyttävät tonttien enimmäishinnat Valtion asuntorahaston hyväksyttäviksi. Kehysalueen vastaavat hinnat valmistellaan Uudenmaan liitossa. Myös kehysalueen tonttihinnat ovat nousseet viime aikoina reippaasti, mutta ne ovat vielä tuntuvasti edullisempia kuin pääkaupunkiseudulla.

Yhdeksättä vuotta jatkunut hintojen nousu on jättänyt ARAn (Valtion Asuntorahaston) hyväksymät tonttien enimmäishinnat yhä kauemmas käyvistä hinnoista. Tälle vuodelle ARA:ssa hyväksytty 9 prosentin keskimääräinen korotus enimmäishintoihin kaventaa eroa suhteessa vapaiden markkinoiden tasoon niin, että nyt liikutaan noin 60 prosentissa keskimääräisestä käyvästä tasosta. Asuntojen hintoihin korotus aiheuttaa sijainnista riippuen kerrostalorakentamisessa 12–25 euron ja pientalorakentamisessa 25–45 euron korotuspaineen huoneistoneliötä kohden.

Pääkaupunkiseudun osalta valtion tukemassa asuntotuotannossa tonttien enimmäishinnat vuodelle 2005 esitetään kartalla viitenä yleispiirteisenä vyöhykkeenä. Näiden kerrosneliömetriä kohden ilmoitetut hintarajat vaihtelevat kerrostalotonteilla 140 eurosta 320 euroon ja pientalotonteilla 175 eurosta 400 euroon. Hintasuhteet kartalla on sovitettu niin, että ne mahdollisimman hyvin seuraavat käypää hintatasoa, mutta jäävät selvästi sen alapuolelle (ks. http://www.ytv.fi/seutukeh/tonttihi/Tontit2004net.pdf).

Pientalotonttien hintojen kehitys YTV-alueella

Kuntien asunto-ohjelmat

Kuntien asunto-ohjelmien mukaan tulevina viitenä vuotena rakennetaan Helsingin seudulla keskimäärin 10 200 asuntoa vuodessa. Näistä tulisi pääkaupunkiseudulle noin 8 000 ja kehyskuntiin 2 200 asuntoa. Koko tuotannosta valtion tukemaa olisi 43 ja aravavuokra-asuntoja 27 prosenttia. Pientalomaisesti toteutettuja asuntoja olisi vajaa puolet. Pientalotuotannon osuus on pääkaupunkiseudulla 40 ja kehysalueella noin 60 prosenttia.

Vuonna 2003 asuntotuotanto ylsi asunto-ohjelmien tasolle ja näin tapahtuu myös vuonna 2004. Kohtuullisen hyvä tulos johtuu vapaarahoitteisen tuotannon vedosta asuntomarkkinoilla. Valtion tukema tuotanto on sen sijaan ollut alamaissa ja sen näkymät ovat heikot myös jatkossa. Aravalainojen ehtoihin kaivataan seudulla yhä parannuksia.

Yhteistyöllä tuleviin haasteisiin

Samoin kuin muilla suurkaupunkiseuduilla on myös Helsingin seudun asuntomarkkinoilla varauduttava pidemmällä aikavälillä moniin toimintaympäristössä tapahtuviin muutoksiin. Koko maan mitassa kaupungistuminen jatkuu. Muuttovoittoa sekä kotimaasta että ulkomailta tarvitaan ja saadaan, mikäli seutu haluaa säilyttää kansainvälisen ja kansallisen kilpailukykynsä. Suotuisa ikärakenne takaa, että myös luonnollinen väestönkasvu on muuta maata suurempi. Varallisuuden kasvun jatkuessa tulevaisuudessakin suuri osa tuloista käytetään asumistason kohottamiseen ja asumisväljyyden lisäämiseen. Tämä merkinnee pientalomaisen asumisen kasvua. Etenkin uustuotannossa asumislaatua nostavat teknologiset innovaatiot. Olemassa olevassa asuntokannassa asumisvarallisuuden säilyttäminen ja viihtyvyyden takaaminen edellyttävät suuria perusparannustoimia, joissa huomioidaan myös vanhenevan väestön tarpeet, erityisesti hissit.

Helsingin seudun menestyminen asuntomarkkinoilla edellyttää pitkään jatkuneiden ongelmien pikaista ratkaisemista seudun kuntien ja valtion yhteisin toimin. Nykyäänhän asuntojen rahoitus ei ole ongelma vapaarahoitteisessa eikä sosiaalisessa tuotannossa. Siksi tuotannon edellytyksissä päähuomio on kiinnitettävä maapolitiikkaan, kaavoitukseen ja tonttitarjontaan. Näistä lähtien voidaan hintatasoa hillitä ja taata kohtuuhintaisen tuotannon edellytykset riittävälle vuokra-asuntotarjonnalle ja pientalomaiselle tuotannolle. Myös kunnallisten palveluinvestointien rahoitus on samalla turvattava. Uusien suurten kohteiden ohella on taloudellisista ja sosiaalisista syistä tärkeää kehittää ja täydentää olemassa olevia yhdyskuntia. Näin voidaan samalla ehkäistä ennalta mahdollista asuinalueiden haitallista erilaistumista, segregoitumista.

Käyntiin lähtenyt kuntien välinen tiiviimpi seudullinen yhteistyö ja yhteisvastuullinen asuntopolitiikka onnistuu toivottavasti edellä mainittujen ongelmien ratkaisemisessa. Päätöksenteon tueksi tarvitaan lisää selvitys- ja tutkimuspanosta seudullisesta väestökehityksestä ja muuttoliikkeestä, pientaloasuntojen ja pienenevien asuntokuntien asuntotarpeista, perusparannustarpeista sekä ylipäänsä asuntomarkkinoiden toiminnasta.

Lähteet:

Helsingin seudun asuntoraportti 2004. YTV- Pääkaupunkiseudun julkaisusarja B 2004:16 ja Ehdotus vuonna 2005 YTV-alueella sovellettavista tonttien enimmäishinnoista valtion tukemassa asuntotuotannossa. Muistio, YTV 22.11.2004.