10

VUOKRAUSPERUSTEET RUSKEASUON TOIMISTOTONTEILLE 16748/1 JA 2 SEKÄ TONTIN 16748/2 VARAAMINEN SKANSKA OY:LLE JA SKANSKA COMMERCIAL DEVELOPMENT OY:LLE

Khs 2009-975

KHS Kaupunginvaltuusto päättänee

A oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan Helsingin kaupungin
16. kaupunginosan (Ruskeasuo) suunniteltavan korttelin nro 16748 toimistotontit nro 1 (noin 3 638 m²) ja 2 (noin 3 652 m²) toimistorakennuksia varten lautakunnan määräämistä ajankohdista alkaen 31.12.2070 saakka seuraavin ehdoin:

1 Toimistotontin vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavaa 32 euron suuruista kerrosneliömetrihintaa. Vuosivuokra määräytyy viiden prosentin korko-kannan mukaan.

Tontin 16748/1 edellä mainitulla perusteella määräytyvästä vuokrasta peritään ensimmäisenä kahtena vuotena 19 prosenttia.

2 Toimistotontin vuokralaiselle on oikeus ostaa tontti sen jälkeen, kun se on rakennettu ja käyttöönotetuksi hyväksytty. Lisäedellytyksenä tontin 16748/1 osalta on, että Skanskan Suomen pääkonttoritoiminnot ovat muuttaneet tontille toteutettuun toimistorakennukseen.

Tontin hinta perustuu elinkustannusindeksin pistelukua 100 vastaavaan yksikköhintaan 32 euroa/k-m². Kauppahinta määräytyy tulevan asemakaavamuutoksen nro 11865 osoittaman rakennusoikeuden mukaan. Kauppahinta määräytyy kuitenkin rakennusluvan mukaisen rakennusoikeuden mukaan, jos se on tulevan asemakaavamuutoksen osoittamaa rakennusoikeutta suurempi.

Kauppahinta määräytyy kaupantekohetkellä viimeksi julkaistun indeksipisteluvun mukaan korjatun yksikköhinnan mukaan.

Mikäli osto-oikeutta ei ole käytetty viiden (5) vuoden kuluessa pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen alkamisesta lukien, raukeaa edellä mainittu osto-oikeus.

3 Muutoin noudatetaan liike- ja toimistotonttien vuokrasopimuslomakkeen ehtoja ja kiinteistölautakunnan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja, joita määriteltäessä tulee ottaa huomioon kaupunginvaltuuston 13.5.2009 hyväksymät energiatehokkuusvaatimuksia koskevat toivomusponnet.

B oikeuttaa kiinteistölautakunnan tekemään edellä esitetyt osto-oikeuden mukaiset kiinteistökaupat sekä hyväksymään mahdolliset kauppojen lisäehdot.

Lisätiedot:
Härmälä Timo, kaupunginsihteeri, puhelin 310 36028

LIITTEET	Liite 1	Hakemus
	Liite 2	Piirustus (yhteiskäyttötunnelin uusi kalliotunnelilinjaus)
	Liite 3	Kartta asemakaavan muutosehdotuksesta
	Liite 4	Hakamäentien työmaa-alue

Khs toteaa, että kaupunginhallitus on 3.12.2007 varannut toimistotontin 16748/1 (16 000 k-m²) Skanska Oy:lle ja Skanska Commercial Development Finland Oy:lle Skanska-Suomen pääkonttori- ja toimistotalohankkeen suunnittelua varten 30.6.2009 saakka. Tontti on kiinteistölautakunnan päätöksellä vuokrattu yhtiöille rakennusluvan hakemista ja kalliorakentamisen aloittamista varten.

Tontteja koskeva asemakaavan muutosehdotus on ollut nähtävillä ja esitettäneen Kvston hyväksyttäväksi kesällä 2009.

Tontin 16748/1 ja sen naapuritontin 16748/2 rakentamiskelpoiseksi saattamiseksi on välttämätöntä siirtää nyt tonttien alla sijaitseva Helsingin Energian ja Helsingin Veden etelä-pohjoissuuntainen yhteiskäyttötunneli, joka nousee lähelle maanpintaa Hakamäen-tietä lähestyessään. Tunneli suojavyöhykkeineen estää käytännössä tonttien pysäköintikellareiden toteuttamisen kohtuullisin kustannuksin. Lisäksi jo varatun toimistotontin 16748/1 kallioperässä on Helsingin Veden itä-länsisuuntainen vesijohtotunneli, joka vaikeuttaa aivan tontin pohjoisrajalle toteuttavan toimistotalon ja sen kellareiden rakentamista.

Esitettävässä järjestelyssä tontin 16748/1 varauksensaajille varattaisiin myös tontti 16748/2 toimistotilahankkeen suunnittelua varten mm. ehdolla, että varauksensaaja rakentaa korvaavat järjestelyt yhteiskäyttötunnelille ja vesijohtotunnelille. Korvaavista tunnelijärjestelyistä on varauksensaajan kanssa neuvoteltu määrältään 1 miljoonan euron suuruinen korvaus, joka hyvitettäisiin tonttien vuokranmaksussa.

Valtuustolle esitetään, että tontille 16748/1 ja sen naapuritontille 16748/2 vahvistettaisiin vuokrausperusteet. Vuokran määräytymisen perusteeksi esitettävä maanhinta perustuu alueen tämän hetken käypään pääoma-arvoon 555 euroa/k-m².

Khs toteaa vielä, että edellyttäen, että Kvsto hyväksyy esityksen vuokrausperusteista ja osto‑optiosta, kaupunginhallitus tulee edellä esitetyin perustein valtuuston päätöksen täytäntöönpanosta päättäessään varaamaan tontin 16748/2 (17 000 k-m²) Skanska Oy:lle ja Skanska Commercial Development Finland Oy:lle toimistotalohankkeen suunnittelua varten 31.3.2012 saakka seuraavilla ehdoilla:

1 Tontille tuleva toimistotalo on suunniteltava yhteistyössä kaupunkisuunnitteluviraston ja kiinteistöviraston kanssa.

2 Varaus raukeaa 10 kuukauden kuluttua asemakaavan muutoksen nro 11865 lainvoimaiseksi tulosta, jos Skanska-konserniin kuuluva yhtiö ei ole toteuttanut valmiiksi yhteis-käyttötunnelin linjausta johto- ja putkisiirtoineen sille suunniteltuun paikkaan, saanut lainvoimaista rakennuslupaa toimistotontille nro 16748/1, allekirjoittanut pitkäaikaista maanvuokrasopimusta toimistotontista nro 16748/1 tai aloittanut sillä talorakennustöitä.

3 Kaupunki ei vastaa varauksensaajille mahdollisista vahingoista eikä kustannuksista, jos suunniteltavalle tontille ei saada voimaan asemakaavan muutosta nro 11865 eikä tonttia siten voida luovuttaa.

Kiinteistölautakunta toteaa (15.4.2009) mm. seuraavaa:

Tiivistelmä Lautakunta esittää, että Skanska Oy:lle ja Skanska Commercial Development Finland Oy:lle varataan Ruskeasuolta Mannerheimintien itälaidasta suunniteltava toimistotontti nro 16748/2 (17 000 k-m²) toimistotalon suunnittelua varten 31.3.2012 saakka.

Kaupunginhallitus on aikaisemmin 3.12.2007 varannut viereisen toimistotontin nro 16748/1 (16 000 k-m²) Skanska Oy:lle ja Skanska Commercial Development Finland Oy:lle Skanska-Suomen pääkonttori- ja toimistotalohankkeen suunnittelua varten 30.6.2009 saakka.

Esitettävä lisävaraus on tarkoituksenmukaista molempien toimistotonttien rakentamiskelpoiseksi saattamiseksi. Tonttien kallioperässä on Helsingin Energian ja Helsingin Veden etelä-pohjoissuuntainen yhteiskäyttötunneli, joka nousee lähelle maanpintaa Hakamäentietä lähestyessään. Tunneli suojavyöhykkeineen estää käytännössä tonttien pysäköintikellareiden rakentamisen kohtuullisin kustannuksin. Lisäksi jo varatun toimistotontin 16748/1 kallioperässä on Helsingin Veden itä-länsisuuntainen vesijohtotunneli, joka vaikeuttaa aivan tontin pohjoisrajalle toteuttavan toimistotalon ja sen kellareiden toteuttamista. Tonttien rakentamiskelpoiseksi saattaminen edellyttää, että yhteiskäyttötunnelille toteutetaan uusi tunnelilinjaus tulevan Nauvontien pohjois-osan alapuolelle ja vesijohtotunneli korvataan tontille 16748/1 toteutettavan toimistotalon rakentamisen yhteydessä vesijohtoputkilla.

Samalla lautakunta esittää toimistotonttien 16748/1 ja 2 vuokrausperusteiden määräämistä niin, että vuokra-aika olisi 31.12.2070 saakka ja tonttien vuokra perustuisi alueen käypään pääoma-arvoon 555 euroa/

k-m² (ind. 1733). Tontin 16748/1 vuokrasta perittäisiin kuitenkin ensimmäisenä kahtena vuotena vain 19 prosenttia, koska tontin 16748/1 toteuttaja joutuu rakentamaan edellä mainitun uuden tunnelilinjauksen ja vesijohtoputken tonttien rakentamiskelpoiseksi saattamiseksi.

Molempien tonttien pitkäaikaiseen vuokrasopimukseen sisältyisi osto-optio. Tontin vuokralaisella olisi oikeus ostaa tontti viiden vuoden kuluessa vuokrakauden alkamisesta lukien vuokran perusteena olevan ja indeksiin sidotun yksikköhinnan perusteella. Osto-optio astuisi voimaan sen jälkeen, kun tontti on rakennettu ja käyttöönotettu. Lisäksi tontin 16748/1 osalta edellytyksenä olisi, että rakennukseen on sijoitettu Skanskan Suomen pääkonttoritoiminnot.

Tontti 16748/1 on lautakunnan päätöksellä vuokrattu yhtiöille perustettavan tai perustettavien kiinteistöyhtiöiden lukuun lyhytaikaisesti 31.5.2010 saakka. Vuokralaisella on vuokra‑aikana oikeus hakea tontille toimistorakennusta koskeva rakennuslupa sen jälkeen, kun tonttia koskeva asemakaavan muutosehdotus on tullut voimaan. Vuokralaisella on samoin asemakaavan tultua voimaan oikeus louhia toimistotalon kellareita.

Vuokralaisen tulee vuokra‑aikana suunnitella ja rakentaa kustannuksellaan Helsingin Veden ja Helsingin Energian uusi yhteiskäyttötunneli kalliotunnelina tonttien 16748/1 ja 2 pysäköintikellareiden toteuttamisen mahdollistamiseksi sekä siirrättää niihin sijoitettavat putket ja johdot tuohon uuteen linjaukseen.

Kiinteistölautakunta sitoutuu lyhytaikaisessa vuokrasopimuksen ehtojen mukaan vuokraamaan vuokralaiselle tontin 16748/1 pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella ehdolla, että kaupunginvaltuusto vahvistaa esityksen mukaiset vuokrausperusteet ja vuokrasopimukseen sisällytettävän osto-oikeuden, ja tonttia koskeva asemakaavan muutos on tullut voimaan. Lisäksi pitkäaikaiseen maanvuokra-sopimukseen otetaan ehto, jonka mukaan vuokralainen toteuttaa tontille rakennettavan toimistotalon yhteydessä vesijohtotunnelin korvaavat vesijohtoputket Helsingin Veden kanssa tehdyn sopimuksen mukaisesti.

Lyhytaikaisessa maanvuokrasopimuksessa sovitaan myös, että kaupunki saa sopimuksen päättyessä korvauksetta ja ilman eri toimia hyväkseen tontilla suoritetut louhinnat ja yhteiskäyttötunnelin uuden valmiin linjauksen johto- ja putkisiirtoineen, mikäli vuokralainen ei 31.5.2010 mennessä allekirjoita tontista pitkäaikaista maanvuokrasopimusta.

Hakemus Skanska Oy ja Skanska Commercial Development Finland Oy (myöhemmin Skanska) pyytävät, että kaupunki varaisi niille Ruskeasuolta Mannerheimintien itäpuolelta suunniteltavan toimistotontin nro 16748/2 (17 000 k-m²) asiakasyritysten toimitilojen suunnittelua varten 31.3.2012 saakka.

Helsingin kaupunginhallitus on jo aiemmin varannut Skanskalle viereisen toimistotontin nro 16748/1 (16 000 k-m²) Skanskan Suomen pääkonttori- ja toimistotalohankkeen suunnittelua varten 30.6.2009 saakka.

Lisävaraus on tarpeen molempien tonttien toteuttamiskelpoiseksi saattamiseksi. Kummankin tontin kallioperässä on Helsingin Veden ja Helsingin Energian käyttämä etelä-pohjoissuuntainen yhteiskäyttötunneli, joka nousee lähelle maanpintaa Hakamäentietä lähestyessään. Tunnelin ja sen vaatiman suojavyöhykkeen takia tonteille voidaan toteuttaa enintään kaksi kellarikerrosta edellyttäen, että tunnelin kalliokatto poistetaan varoen ja alemman kellarin lattiasta toteutetaan tunnelin uusi katto. Tällainen toteutustapa olisi kuitenkin hyvin vaativaa, kallista ja hidasta sekä sisältäisi huomattavia riskejä siihen verrattuna, että tunnelia ei olisi ja kellareita voitaisiin louhia normaalisti.

Lisäksi jo varatun toimistotontin 16748/1 pohjoisreunan kallioperässä on Helsingin Veden itä-länsisuuntainen vesijohtotunneli, joka vaikeuttaa aivan tontin rajalle toteuttavan toimistotalon kellareiden louhintaa ja rakentamista.

Skanska esittää hakemuksessaan näiden ongelmien ratkaisemiseksi, että se heti toimistohankkeen alussa rakentaa yhteiskäyttötunnelin uuden linjauksen mukaisesti tulevan Nauvontien alle. Lisäksi Skanska poistaisi itä-länsisuuntaisen vesijohtotunnelin toimistotontin 16748/1 louhinnan yhteydessä ja toteuttaisi tontin rakentamisen yhteydessä uudet korvaavat vesijohtoputket. Skanska on neuvotellut edellä mainittujen töiden toteuttamisesta Helsingin Veden ja Helsingin Energian kanssa ja toteuttamisesta on tarkoitus tehdä erilliset sopimukset osapuolten kesken, mikäli hanke toteutuu.

Edellä mainittujen töiden toteuttaminen on välttämätöntä tonttien rakentamiseksi ja niistä aiheutuu hankkeelle ylimääräisiä kustannuksia. Tämän vuoksi Skanska esittää, että kaupunki alentaa tontin nro 16748/1 alkuvuosien vuokraa kiinteistöviraston ja Skanskan välillä käytyjen erillisneuvottelujen mukaisesti ja varaa Skanskalle myös naapuritontin nro 16748/2.

Lisäksi Skanska esittää hakemuksessaan, että kaupunki vuokraa sille kiinteistöviraston ja Skanskan välillä käytyjen neuvottelujen mukaisesti tontit nro 16748/1 ja 2 lyhytaikaisella maanvuokrasopimuksella yhteis-käyttötunnelin uuden linjauksen toteuttamista ja tontille nro 16748/1 rakennettavan toimistotalon rakennusluvan hakemista sekä kellarin louhimista varten.

Asemakaavan muutosehdotus

Kaupunkisuunnittelulautakunta päätti 4.12.2008 (593 §) esittää hyväksyttäväksi Ruskeasuon varikkoaluetta koskevan asemakaavan muutosehdotuksen nro 11865.

Voimaan tullessaan asemakaavan muutos mahdollistaa toteuttaa nykyiselle bussivarikkoalueelle Nauvontien puuttuvan pohjoisosan ja Mannerheimintien itälaidan toimisto- ja hotellikorttelin nro 17648. Ehdotuksen mukaan korttelin pinta-ala on noin 17 000 m² ja se jakautuu kuuteen ohjeelliseen tonttiin. Tonttien kerrosluvut ovat VII ½ - XII ja tonttien yhteenlaskettu rakennusoikeus on 68 500 k-m². Julkisivumateriaaliksi on määritelty kiviaines ja väriksi pääosin punainen, keltainen tai ruskea kuten jo kaava-alueen eteläpuolelle jo toteutetussa Mannerheimintien toimistokorttelissa.

Muutosehdotuksessa Mannerheimintien ja Hakamäentien kulmaan on osoitettu toimistotontti 16748/1 (KT), jonka rakennus-oikeus on 16 000 k-m² ja suurin sallittu kerrosluku VIII (KT). Tämän eteläpuolelle on osoitettu toimistotontti 16748/2, jonka rakennusoikeus on 17 000 k-m² (KT) ja suurin sallittu kerrosluku VII - VIII.

Asemakaavan muutosehdotuksen mukaan nykyinen bussivarikon tontti pienentyy puuttuvan Nauvontien pohjoisosan ja hotelli- ja toimistokorttelin nro 16748 toteuttamiseksi. Bussivarikkotontin uusi numero on 16725/1.

Asemakaavan muutosehdotukseen on merkitty korttelin nro 16748 kallioperään sijoitettu Helsingin veden etelä-pohjoissuuntainen yhteiskäyttötunneli ja itä-länsisuuntainen vesijohtotunneli, jotka nousevat Haka-mäentien ja Mannerheimintien kulmaa lähestyttäessä lähelle maanpintaa. Kalliota ei saa louhia siten, että tunneleille aiheutuu haittaa.

Asemakaavamuutoksen arvioidaan tulevan voimaan alkusyksystä 2009.

Toimisto- ja hotellikorttelia koskevat järjestelyt

Kiinteistölautakunta päätti 3.3.2009 muuttaa nykyisen varikkotontin nro 16740/5 maanvuokrasopimusta niin, että se vastaa asemakaavan muutosehdotuksen mukaista pienentyvää varikkotonttia nro 16725/1. Muutos mahdollistaa uuden toimisto- ja hotellikorttelin nro 16748 sekä Nauvontien Hakamäentielle ulottuvan pohjoisosan rakentamisen. Sopimus allekirjoitettiin 24.3.2009.

Asemakaavan muutosehdotuksen mukainen uusi bussivarikkorakennus valmistui jo viime vuonna tulevan Nauvontien itälaitaan. Varikon uudet piha-alueet valmistuvat kesällä 2009.

Rakennusvirasto aloittaa Nauvontien puuttuvan pohjoisosan rakentamisen kesällä 2009 ja Hakamäentien perusparannus valmistunee korttelin nro 16748 kohdalla heinä–elokuussa 2009.

Toimisto- ja hotellikorttelin varaukset

Kaupunginhallitus päätti 3.12.2007 (1556 §) varata Mannerheimintien itälaitaan suunniteltavasta toimisto- ja hotellikorttelista nro 16748 Skanska Oy:lle ja Skanska Commercial Development Finland Oy:lle noin 15 000 k-m² pääkonttorin (tontti 16748/1), NCC Property Development Oy:lle noin 10 000 k-m² business park -tyyppisen toimistotalon (tontti 16748/3) ja Norgani Hotels ASA:lle noin 12 000 k-m² hotellin (tontti 16748/5) suunnittelua varten 30.6.2009 saakka.

Lisäksi kaupunginhallitus päätti 15.12.2008 (1534 §) varata toimistotontin 16748/4 (noin 10 500 k-m²) Evata Development Oy:lle pientoimistotalon suunnittelua varten 30.6.2010 saakka.

Korttelista on enää varaamatta toimistotontti nro 16748/2 (17 000 k-m²).

Neuvottelut Kiinteistöviraston tonttiosasto on neuvotellut hakijoiden kanssa pitkään tonttien rakentamiskelpoiseksi saattamisesta ja niille toteuttavista toimistotalohankkeista.

Neuvotteluissa on todettu, että tonttien 16748/1 ja 2 rakentamiskelpoiseksi saattaminen edellyttää yhteiskäyttötunnelin uuden linjauksen toteuttamista ja vesijohtotunnelin korvaamista vesijohtoputkilla. Hakijat ovat laskeneet, että edellä mainituista aiheutuu toimistohankkeille noin
1,9 - 2,1 milj. euron lisäkustannus. Kiinteistöviraston geotekninen osasto on arvioinut, että hakijoiden esittämä kustannusarvio on kalliotilojen louhimisen osalta suuruusluokaltaan oikea.

Neuvottelutuloksena esitetään, että kaupunki alentaa tontin nro 16748/1 alkuvuosien vuokria noin miljoonalla eurolla tonttien rakentamiskelpoiseksi saattamiseksi.

Lisävaraus, vuokrausperusteet ja osto-optio

Lautakunta pitää kaupungin kannalta tarkoituksenmukaisena ja kokonaisedullisena, että hakijoille varataan hakemuksen mukaisesti myös toimistotontti 16748/2, yhteiskäyttötunnelin uusi linjaus ja vesijohto-tunnelin korvaavat vesijohtoputket rakennetaan toimistotonttien nro 16748/1 ja 2 rakentamisen yhteydessä ja kaupunki hyvittää perittävässä maanvuokrassa tunnelirakentamisen kustannuksia yhteensä noin miljoonalla eurolla.

Lautakunnan mielestä toimistotontti 16748/2 tulisi varata hakijoille 30.3.2012 saakka. Pitkä varausaika on tarpeen, koska yhteiskäyttötunnelin uuden linjauksen sekä naapuritontin 16748/1 Hakamäentiehen ja Mannerheimintiehen rajoittuvien kalliolouhintojen rakentaminen vie ensin noin vuoden. Tämän jälkeen tontin 16748/1 toimistotalon rakentaminen vie vielä puolitoista - kaksi vuotta. Lisäksi tonttien yhteenlaskettu rakennusoikeus (33 000 k-m²) on suuri ja uusien toimistotilojen kysyntä on varsin pientä nykyisessä taloudellisessa tilanteessa ja ilmeisesti myös muutaman seuraavan vuoden aikana.

Tontti tulee varausaikana suunnitella yhteistyössä kaupunkisuunnitteluviraston ja kiinteistöviraston kanssa.

Tontin nro 16748/2 varaus kuitenkin raukeaisi 10 kuukauden kuluttua asemakaavan muutoksen nro 11865 voimaan tulosta, jos Skanska-

./. konserni ei ole toteuttanut yhteiskäyttötunnelin uutta linjausta liitteenä 2 olevan piirustuksen mukaisesti, saanut viereiselle toimistotontille nro 16748/1 lainvoimaista rakennuslupaa, allekirjoittanut viereisestä toimistotontista nro 16748/1 pitkäaikaista maanvuokrasopimusta tai aloittanut sillä toimistotalon rakennustöitä.

Lautakunnan mielestä tässä vaiheessa tulisi myös toimistotonttien 16748/1 ja 2 vuokrausperusteet vahvistaa niin, että vuokra-aika olisi 31.12.2070 saakka ja tonttien vuokra perustuisi alueen käypään pääoma-arvoon 555 euroa/k-m² (ind. 1733). Tontin 16748/1 vuokrasta perittäisiin kuitenkin ensimmäisenä kahtena vuonna 19 prosenttia tonttien rakentamiskelpoiseksi saattamiseksi tarvittavien järjestelyjen takia. Tämä tarkoittaisi noin 719 000 euron suuruista vuokranalennusta
(32 e/k-m² x 16 000 k-m² x ind. 17,33 x 5 % x 2 vuotta x 81 %).

Loppuosa hakijoiden esittämästä noin yhden miljoonan euron vuokranalennuksesta otettaisiin huomioon toimistotontin nro 16748/1 ja 2 lyhytaikaisessa vuokrauksessa.

Molempien tonttien pitkäaikaisiin maanvuokrasopimuksiin sisältyisi
osto-oikeus kaupungin tarvitsemien tonttien myyntitulojen takia. Tonttien 16748/1 ja 2 vuokralaisilla olisi ehdon mukaan oikeus ostaa vuokraamansa tontti viiden vuoden kuluessa vuokrakauden alkamisesta lukien vuokran perusteena olevan ja indeksiin sidotun yksikköhinnan perusteella. Osto-oikeus astuisi voimaan sen jälkeen, kun tontti on rakennettu ja käyttöönotettu. Lisäksi tontin 16748/1 osalta edellytettäisiin, että Skanskan Suomen pääkonttoritoiminnot on sijoitettu tontille rakennettuun rakennukseen.