Vuosi 2020 alkoi ja päättyi kiinteistösijoitusmarkkinoilla vilkkaana, mutta keväällä puhjennut koronapandemia hiljensi kaupankäynnin muutamaksi kuukaudeksi lähes kokonaan. Poikkeusolojen tyhjentämät toimistot ja kauppakeskukset vaikuttivat myös toimitilavuokramarkkinoihin – uusia vuokrasopimuksia alkoi selvästi aiempia vuosia vähemmän. Toimisto- ja liiketilojen vuokrien ja käyttöasteiden näkymät ovat pääosin negatiiviset vielä koronakriisin jälkeenkin. Tiedot selviävät tuoreesta Helsingin kaupunginkanslian ja KTI Kiinteistötieto Oy:n julkaisusta Toimitilamarkkinat Helsingissä ja pääkaupunkiseudulla 2020/2021.
Kiinteistösijoitusmarkkinoiden kaupankäyntivolyymi oli 5,6 miljardia euroa vuonna 2020. Volyymi jäi noin 13 prosenttia edellisen vuoden tasostaan. Vuosi alkoi vilkkaasti, ja ensimmäisen vuosineljänneksen kaupat vastasivat noin puolta koko vuoden volyymistä. Koronapandemian puhkeaminen hiljensi kaupankäynnin keväällä ja kesällä, mutta vuoden viimeisen neljänneksen volyymi nousi taas 1,5 miljardiin euroon.
Pääkaupunkiseudun asema kiinteistösijoitusmarkkinoilla säilyy vahvana. Vuoden 2020 kaupoista noin 57 prosenttia tehtiin pääkaupunkiseudulla. Etenkin suurimmat toimitilakiinteistökaupat keskittyvät pääkaupunkiseudulle.
Ulkomaisten sijoittajien osuus kaupoista nousi 52 prosenttiin
Suomen kiinteistömarkkinat ovat viime vuosina kiinnostaneet sekä kotimaisia että kansainvälisiä sijoittajia. Ulkomaisia sijoittajia houkuttelee etenkin pääkaupunkiseutu, jossa mittakaava sekä markkinoiden likviditeetti ovat suuremmillekin toimijoille riittäviä. Koronapandemia ja sen aiheuttamat matkustus- ja muut rajoitteet vaikeuttavat etenkin ulkomaisten sijoittajien kiinteistökauppoja. Tästä huolimatta ulkomaisten sijoittajien osuus vuoden 2020 volyymistä nousi hieman edellisestä vuodesta ja oli nyt 52 prosenttia.
Toimistokiinteistöt olivat muutaman viime vuoden tapaan kiinteistökauppamarkkinoiden suurin sektori 32 prosentin osuudellaan kokonaisvolyymistä. Sijoittajia kiinnostavat ennen kaikkea hyväsijaintiset, modernit toimistokiinteistöt, joissa vuokrakysynnän voidaan olettaa olevan vakainta.
Toimitilavuokramarkkinat hiljenivät koronan myötä
Koronapandemia tyhjensi toimistot ja hiljensi kaupunkikeskustat ja kauppakeskukset. Toimitilavuokramarkkinoilla kriisin vaikutukset näkyivät ennen kaikkea markkinoiden hiljenemisenä, ja uusia vuokrasopimuksia alkoi vuonna 2020 selkeästi aiempia vuosia vähemmän sekä luku- että neliömäärällä mitattuna. Poikkeusolojen kestäessä toimitilapäätöksiä lykätään, ja koronan myötä kasvanut toimistotyön monipaikkaisuus tulee todennäköisesti vähentämään toimistotilojen määrällistä tarvetta lähivuosina. Kriisin pidemmän tähtäimen vaikutukset tullaan näkemään vasta tulevina vuosina.
KTI:n Helsingin keskustan uusia toimistovuokrasopimuksia kuvaava indeksi laski 1,3 prosenttia maalis-elokuussa 2020 alkaneissa sopimuksissa. Keskusta-alueen viime vuosina vahvasti noussut käyttöaste kääntyi nyt laskuun ja oli 92 prosenttia syyskuussa 2020. Koko pääkaupunkiseudun toimistotilojen käyttöaste putosi muutaman vuoden nousun jälkeen KTI:n seurannassa nyt 83 prosenttiin.
Liiketilavuokramarkkinoiden näkymät negatiiviset
Koronapandemia on aiheuttanut monille liiketilojen käyttäjille vakavia vaurioita liiketoimintaan, kun kaupan painopiste siirtyi monilla toimialoilla myymälöistä verkkoon, ja kun viime vuosina voimakkaasti kasvaneiden palvelujen, etenkin kahviloiden ja ravintoloiden, liiketoiminta vaikeutui. Vaikutukset ovat suurimpia etenkin keskustojen kivijalkamyymälöissä sekä kauppakeskuksissa, joissa asiakasmäärät ovat monin paikoin romahtaneet. Koronakriisin myötä annetut vuokrien alennukset ja anteeksiannot leikkasivat merkittävästi kiinteistönomistajien vuokratuottoja vuodelta 2020. Kriisin jälkeenkin liiketilojen vuokrien, käyttöasteiden ja markkina-arvojen näkymät ovat negatiiviset. Pääkaupunkiseudun liiketilojen käyttöaste oli kuitenkin syyskuun 2020 tilanteessa edelleen melko korkea, keskimäärin 95 prosenttia.
Kaleva, Kumpula, Rantanen: Toimitilamarkkinat Helsingissä ja pääkaupunkiseudulla 2020/2021
Tiivistelmä