Näkymä muutokseen
-
Missä olemme nyt?
Kaupunki kasvaa ja tiivistyy. Heikentynyt taloustilanne on hidastanut asuntorakentamista ja -kauppaa. Myyntihinnat ovat laskeneet, alueelliset hintaerot ovat edelleen suuria. Asuntopolitiikan vaihtoehdot ovat kaventuneet lainsäädännöllisten muutosten seurauksena.
-
Mitä on näköpiirissä?
Kaupunkirakenteen tiivistyminen ja kaavoituksen painopisteen siirtyminen tulevaisuudessa täydennysrakentamiseen monimutkaistaa kaupunkisuunnittelua. Toteutus hidastuu. Kuntatalouden tiukentuminen aiheuttaa paineita investointimäärärahoihin. Jatkossa entistä suurempi osuus asuntotuotannosta on markkinavetoista.
Kaupunkirakenteen tiivistyminen aiheuttaa haasteita eri toimintojen yhteensovittamisessa
Helsingin väestö on kasvanut viime vuosina nopeasti. Kaupunki ennustaa kasvun jatkuvan. Lähivuosina väestön kasvu ja asuntorakentaminen on vilkkainta suurilla aluerakentamisen projektialueilla, kuten Kalasatamassa, Keski- ja Pohjois-Pasilassa, Jätkäsaaressa, Kruunuvuorenrannassa sekä Malminkentän alueella. Täydennysrakentamista kohdistuu myös monille vanhemmille asuinalueille.
Yleiskaava ohjaa asuntorakentamista vilkkaiden väylien ja raideliikenteen varteen sekä joukkoliikenteen solmukohtiin. Väylien liikenne aiheuttaa ilmanlaatuhaittoja ja melua, mikä on huomioitava rakennettaessa.
Ympäristöterveydellisten kysymysten lisäksi kaupunkisuunnittelussa joudutaan yhä enenevässä määrin pohtimaan luonnon monimuotoisuutta samoin kuin viher- ja virkistysalueiden säilyttämistä. Helsingin ominaispiirteitä ovat rakennetun ympäristön lomassa oleva luonto ja vihersormet. Vihersormilla tarkoitetaan sormimaisia viheralueita, jotka ulottuvat meren rannalta Helsingin rajalle ja naapurikaupunkeihin. Lähiviheralueiden saavutettavuus on Helsingissä erinomaista. Asukkaat arvostavat lähiluontoa.
Kaupungin kasvu ja rakenteen tiivistyminen edellyttävät pohdintaa siitä, mihin sijoitetaan tilaa vievät, mutta tärkeät toiminnot. Näitä ovat muun muassa teollisuus, huolto, logistiikka, kiertotaloustoiminnot, energiantuotanto ja satamaliiketoiminta. Tiukentuneet lumenkäsittelysäädökset sekä liikenteen käyttövoimamuutoksen edistäminen muuttavat kaupunkitilan käyttötarpeita.
Asuntorakentamisen hiljentyminen vaikeuttanut asuntotuotantotavoitteiden saavuttamista
Asuntokauppa ja -rakentaminen on vähentynyt huonon suhdannetilanteen vuoksi. Nopeasti nousseet korko- ja kustannustaso, vähentynyt kysyntä sekä rahoituksen vaikeutuminen ovat vähentäneet niin rakennuslupien, uusien aloitusten kuin valmistuneiden asuntojen määriäkin (ks. kuvio alla).
Rakentamisen suhdannekuva on ollut heikko parina viime vuotena. Toimintaympäristön muutoksista nopea korkojen ja rakennuskustannusten nousu sekä voimakas inflaatio ovat hyydyttäneet asuntomarkkinoita ja rakentamista. Valmistuneiden asuntojen määrä pysytteli korkealla tasolla vielä vuoden 2023 aikana, mutta asuntotuotannon kokonaismäärä laski vuonna 2024 aikaisempia vuosia huomattavasti alhaisemmalle tasolle. Kuvion sisältö päivittyy automaattisesti.
Asuntotuotanto pysynee aiempaa vähäisempänä lähivuosina. Valmistuneiden uusien asuntojen määrä jäi vuonna 2024 kauas 7000 asunnon tavoitteesta. Kaupungin asuntotuotantoennusteen [1] mukaan rakentamisen määrä palaa lähivuosina vähitellen aiemmalle tasolle.
Asuntojen hinnat ovat myös hieman laskeneet. Hintojen alueelliset erot ovat edelleen suuria. Vuoden 2024 aikana asuntokauppa on hiljalleen piristynyt. Piristyminen ei ole vielä heijastunut asuntojen hintoihin.
Aiempien vuosien runsas asuntorakentaminen yhdistettynä heikompaan kysyntään ovat lisänneet myymättömien uudiskohteiden ja tyhjien vuokra-asuntojen varantoa. Vuokrien nousu on siksi ollut hillittyä.
Helsingin kaavoituksen painopiste on siirtymässä keskustan läheisyydessä sijaitsevilta uusilta merellisiltä alueilta esikaupunkialueille ja täydennysrakentamiseen. Lainvoimaisten asemakaavojen ja hintatasoltaan kannattavien asuntokohteiden tuottaminen on näillä alueilla haastavampaa. Muutosten vuoksi rakentaminen voi hidastua ja asuntotuotantotavoitteisiin pääsy vaikeutua.
Asuntopolitiikan lainsäädännölliset muutokset heijastuvat Helsingin asuntotuotantoon
Kaupunki on päättänyt luopua uusista tontinvarauksista Hitas-tuotantoon. Maan hallitus on puolestaan linjannut valtion korkotukilainoituksen lopettamisesta uudelle asumisoikeustuotannolle. Nämä kaksi päätöstä vähentävät niin sanotun välimuodon asumisen vaihtoehtoja.
Jatkossa entistä suurempi osuus Helsingin asuntotuotannosta tulee olemaan sääntelemätöntä. Asuntorakentamisesta voi siksi tulla suhdanneherkempää. Säännellyn asumisen saatavuus vähenee, mikä voi hankaloittaa kaupungin pyrkimyksiä torjua segregaatiota.
Valtion asuntorahaston varat ehtyvät ja rahaston sulauttamista budjettitalouteen suunnitellaan. Asuntorakentamisen edistäminen valtion tukien ja takausten avulla on siksi jatkossa epävarmemmalla pohjalla. Todennäköisesti lainavaltuudet ja suorat avustukset pienenevät tai jopa loppuvat. Tämä vaikeuttaa esimerkiksi erityisryhmien asumishankkeiden toteuttamista.
Muutokset voivat vaikuttaa Helsingin houkuttelevuuteen. Muuta maata korkeammat asumiskustannukset voivat ajaa etenkin pieni- ja keskituloisia asukkaita asumaan matalamman hintatason alueille [2]. Tämä voi vaikeuttaa työvoiman saatavuutta. On riskinä, että asumistuen leikkaukset voimistavat ilmiötä edelleen pidemmällä aikavälillä.
Kaupungin rahoituspohjan muutokset vaikeuttavat investointien rahoitusta
Vuoden 2023 alun sotepe-uudistus leikkasi Helsingin rahoituspohjaa. Muutos aiheuttaa painetta investointimäärärahoihin tulevina vuosina. 2020-luvun jälkipuoliskolla kunta-Helsingin vuosikatteen arvioidaan heikkenevän merkittävästi. Samaan aikaan kunta-Helsingin investointiohjelma on ennätyksellinen. Kaupunki suunnittelee toteuttavansa merkittäviä joukkoliikenne- ja toimitilainvestointeja myös verorahoitteisten tytäryhteisöjensä taseeseen. Tämän seurauksena kunta-Helsingin toiminnan ja investointien rahavirran ennustetaan jäävän vuositasolla keskimäärin noin 550 miljoonaa euroa negatiiviseksi [3] vuosina 2025–2027. Tämä luo paineita kokonaisinvestointien mitoittamiselle rahoituksellisesti kestävämmälle tasolle lainarahoituksen kasvaessa. Muutos voi näkyä kaupungin kasvun ja rakentamisen kannalta olennaisten investointien tiukentumisena tulevaisuudessa.
Lähteet
- Helsingin kaupunki. Helsingin asuntotuotantoennuste 2024(Linkki johtaa ulkoiseen palveluun)
- Järvelä ym. 2023, Helsingistä poismuuttaneet etsivät lisää tilaa ja edullisempaa asumista muualta(Linkki johtaa ulkoiseen palveluun)
- Helsingin kaupunki. Helsingin talousarvio 2025